Investování do nemovitostí se stalo oblíbeným způsobem, jak zhodnotit své úspory a dosáhnout finanční nezávislosti. Nemovitosti mohou nabízet stabilní a vysoké výnosy, a to jak v dlouhodobém, tak i krátkodobém horizontu. Existuje mnoho způsobů, jak investovat do nemovitostí, a v tomto článku se podíváme na některé z klíčových metod, které mohou být využity pro úspěšné investování do nemovitostí.
Proč investovat do nemovitostí?
Nemusíte být boháč ani se v oblasti nemovitostí pohybovat, abyste mohli do nich investovat. Pojďme se tedy podívat na několik důvodů, proč investovat do nemovitostí.
Dvojí zhodnocení
První výhodou je dvojí zhodnocení. Spousta lidí si myslí, že na nemovitých lidé vydělávají jen díky nájmu. Samozřejmě díky nájmu lidé vydělávají, ale mnohem více se dá vydělat na dlouhodobém zhodnocení nemovitosti. Zhodnocení nemovitostí totiž dlouhodobě překonává inflaci.
Uvedeme si příklad: Koupíte investiční byt. Pronajmete ho, takže pravidelně každý měsíc z něho budete mít příjem, zároveň ale cena bytu neustále poroste (alespoň v ideálním případě). Poté za několik, až se vám bude zdát, že cena nemovitostí, už je na maximu, tak ho můžete s velkým profitem prodat.
V grafu můžete jak rostou ceny bytů v ČR.
Diversifikace a stabilita
Nemovitosti nabízejí další možnost, jak chytře diverzifikovat portfolio. Nejhorší, co můžete v investování udělat, je investovat pouze do jedné věci. Např. pouze do akcií nebo kryptoměn. Valná většina nejúspěšnějších investorů má široce diverzifikovaná portfolia, aby se vyvarovali nepříjemnostem, když se zrovna nějakému odvětví nedaří. Zároveň nemovitosti jsou velice stabilní investice, a i když kvůli nějaké krizi může jejich hodnota klesnout (jako v roce 2008) tak se časem zase vrátí zpět. Nemovitosti jsou stabilní investicí zejména, proto že někde reálně fyzicky stojí a vždycky se dají využít, na rozdíl od akcií. Když padne realitní trh, tak máte furt nemovitost a můžete v ní přinejhorším sami bydlet, ale když padne akciový trh a zkrachuje firma, tak tak vám nezbude vůbec nic.
Vysoký výnos
V poměru k riziku, je výnos nemovitostí opravdu vysoký. Samozřejmě se nejedná o desítky procent ročně, ale dá se počítat okolo 3% za rok.
Cash flow
Vlastnictví nemovitosti může značně navýšit váš měsíční příjem. Můžete nemovitost pronajímat dlouhodobě nebo krátkodobě jako AirBnb a zajistit si tak další tok peněz na váš účet.
Pasivní příjem
Když máte jednu nemovitost, tak jde spíše o takový napůl pasivní příjem, protože občas budete muset zařídit. V případě, když ale máte nemovitostí více, může se najmout firmu, která se vám o vaše portfolio bude starat. Budou za vás řešit správu vašich nemovitostí a vy budete jen bez starostí sbírat peníze.
Ochrana před inflací
Nemovitosti jsou považovány za skvělou ochranu před inflaci. Když totiž rostou zboží a služby, ceny nemovitostí mají také tendenci růst.
Způsoby, jak investovat do nemovitostí
Máme v zásadě dva druhy investování do nemovitostí. První je fyzicky koupit nemovitost a druhá investovat do fondu, který vlastní nemovitosti.
Fyzické nemovitosti
Nákup nemovitosti – Koupit nemovitost můžete buď již „hotovou“ ve které se dá rovnou bydlet, nebo koupit levnější, do které budete muset zainvestovat do oprav.
Nedá se úplně říci co je lepší. Oboje má své pro a proti. Nemovitost na opravu, vás možná vyjde levněji i s opravami, ale zase je s tím spousta práce a starostí a nikde nevíte co se může pokazit nebo potřebovat dražší opravu.
Do nemovitostí nemusíte investovat jen do domů a bytů, můžete také vyzkoušet stavební pozemky nebo půdu.
Fyzická nemovitost vám bude vydělávat zejména pronájmem. Máme 2 způsoby:
Dlouhodobý: To je pronájem, který trvá zpravidla rok a více, a přináší stabilní měsíční příjem.
Krátkodobý: V těchto nemovitostech se nájemci protáčí v řádech dnů. Příjem značně vyšší než u dlouhodobého pronájmu, ale také značně časově náročnější.
Pronajímat můžete i např. pole.
Když už máte zainvestováno v nemovitosti, tak vaše starosti bohužel nekončí. Pronájem sice vypadá hezky, ale i vy se budete muset trochu snažit. Musíte zejména najít kvalitní nájemníky (někdy to může být opravdu problém), platit za průběžnou údržbu nemovitosti nebo různé opravy, společně s dalšími problémy, které mohou nastat.
Jak vybrat investiční nemovitost
Lokalita
Nejdůležitějším parametrem, při výběru investiční nemovitosti je její lokalita. Obecně by se dalo předpokládat, že bude lepší investovat do nemovitosti na lukrativní adrese ve velkém městě. Takovou nemovitost budete moci pronajímat za větší peníze a také budete mít nejspíše mnohem více zájemců o pronájem. Na druhou stranu, to vše je vykoupené značně vyšší cenou. Proto se můžete podívat i po menších městech, kde nemovitosti jsou značně levnější.
Dispozice bytu
Dalším parametrem, je dispozice bytu. Největší zájem je o menší byty 1+kk, 2+kk. Je to určeno tím, že spousta mladých lidí se stěhuje do větších měst za prací nebo studiem a zároveň zakládání rodin oddalují na čím dál pozdější věk.
Financování
Investiční nemovitost můžete financovat buď zcela ze svého, nebo z půjčky. Na rozdíl od ostatních investic, kde se nedoporučuje si půjčovat peníze, u nemovitostí je možnost financovat ji z hypotéky dobrá příležitost. Banky nejčastěji poskytují hypotéky ve výši 80 % z ceny nemovitosti, v některých případech (spíše s tím nepočítejte) i 90 %.
Plán budoucího rozvoje
Tento bod se týká spíše pozemků. Obce a města mají plán budoucího rozvoje, kde je již rozvrženo, kde v budoucnu budou stavební pozemky. Tyto plány se postupně mění (zpravidla každých 5 let) a tak může být šance, že právě vaše pozemky (louky, pole) se změní ve stavební pozemky a nabydou násobně na hodnotě.
Dokonce i co se týče bytů, může být tento bod zásadní. Např. se v blízkosti dané lokality plánuje výstavba metra nebo nějaká významná stavba.
Druhy nemovitostí, do kterých investovat
Byty – Nejběžnější způsob investiční nemovitosti. Je o ně obrovský zájem, takže je snadné je pronajmout. Zároveň stále vysokým tempem roste jejich hodnota.
Domy – Investice do rodinných domů není úplně nejběžnější. Je to investice spíše pro velké hráče, kteří nemovitosti rychle přeprodávají. Nevýhodou je, že není tak jednoduché je pronajmout na rozdíl od bytů, a je s nimi mnohem větší starost.
Chaty – Další dobrou investicí, která se v posledních letech stává velice oblíbenou jsou chaty. Opět se totiž vrací trend ježdění na chaty. Jenže né každý si může chatu dovolit a jezdit tam každý týden. Spousta lidí by ráda jela na chatu na týden na dovolenou, a tak si ji raději pronajmou a stráví tam příjemný čas. Dobré jsou např. chaty v horských oblastech, které můžete pronajímat jak v zimě, tak v létě. V zimě pro lyžaře a v létě lidé chodí často na túry.
Pozemky – Stavební pozemky. Když se dnes podíváte na ceny stavebních pozemků, tak z jejich výšky se zhrozíte. Pozemků není neomezeně, takže je jasné, že jejich cena pomalu ale jistě poroste. Navíc na rozdíl o bytů nebo domů, se stavební pozemky dají rozdělit. Můžete koupit velkou stavební parcelu a tu pak rozdělit na jednotlivé stavební pozemky.
Půda – Orná půda. Stejně jako pozemků i půdy je omezené množství, ale na rozdíl od nich je mnohem levnější. Navíc ji můžete také pronajmout a věřte mi, že je to opravdu snadné, neboť jakmile koupíte pozemek, téměř okamžitě se vám někdo ozve s tím, že by ho chtěl pronajmout. Další výhodou je, že ji můžete snadno rozdělit a prodat po částech.
Nemovitostní fondy
Nemovitostní fondy fungují tak, že sdružují stovky až tisíce menších investorů, za jejichž peníze nakoupí nemovitosti. Fond tyto nemovitosti poté spravuje a pronajímá. Každý investor má nárok na určitý podíl ve fondy, který se rovná investovaným penězům.
Peníze, které fond inkasuje z pronájmů nemovitostí, jde zpět do fondu a tím se zvyšuje jeho hodnota a tím i hodnota podílů. Samozřejmě do hodnoty podílů se projevuje také nárust nebo pokles hodnoty spravovaných nemovitostí.
Mezi výhody nemovitostních fondů patří zejména možnost investovat poměrně malé částky v řádech jednotek tisíc korun. Některé fondy ovšem požadují minimální investice vyšší, klidně i ve stovkách tisíc či milionech korun.
Další výhodou je diverzifikace. Přes nemovitostní fond investujete rovnou do několika nemovitostí, takže se nemusíte bát, když se jedné nebude dařit třeba najít nájemce.
Nevýhodou mohou být vyšší poplatky nebo také to, že vložené prostředky jsou vázané i na několik let.
U nás existuje spousta kvalitních nemovitostních fondů, které vykazují velice stabilní výnosy.
Crowdfunding
Při crowdfundingu se složí velké množství lidí na financování určitého nemovitostního projektu. V nemovitostech se jedná zejména o dluhový crowdfunding, kdy investor má vlastně půjčí peníze na nákup nebo opravu nemovitosti. Crowdfunding se používá převážně v situacích, kdy již není možné si vzít další půjčku od banky. K tomu se právě váže i riziko, když dlužník nebude schopný splácet, tak nemovitost nakonec připadne bance a vám bohužel nezbude nic. Toto riziko je, ale vykompenzováno vyšším úrokem (klidně i kolem 20%) než, třeba u dluhopisů nebo nemovitostních fondů.
Výhodou crowdfundingu je velká jednoduchost investování. Stačí se pouze registrovat na platformách jako Upvest, Investown nebo RondaInvest a můžete začít investovat.
Dluhopisy
Poslední možností, jak investovat do nemovitostí, kterou zmíníme jsou dluhopisy. Dluhopis slouží jako půjčka. Nákupem dluhopisu tedy půjčujete vydavateli dluhopisy peníze, za předem stanovený úrok a dobu. Realitní dluhopisy se vydávají za účelem financování nákupu nemovitosti.
Výhodou je, že přesně víte, kolik vyděláte, za jakou dobu. Díky tomu, že bývají kryté právě nějakou nemovitostí, tak se jedná o velice stabilní formu investování. Dluhopisy se vydávají na dobu od několika měsíců až na několik let, ale obecně se dá říci, že to bývá kolem 5 let.
Jak vydělat na nemovitostech
Přeprodej nemovitostí
Přeprodej nemovitostí spočívá v tom, že vyhlédne nemovitost za dobrou cenu, která potřebuje ale mírné opravy. Nemovitost opravíte a zrenovujete a s profitem prodáte. Většinou se jedná o nemovitosti, kde je možná jednodušší oprava, aby bylo možné nemovitost zase co nejrychleji prodat.
Dlouhodobý pronájem
Dalším způsobem, jak vydělat na nemovitostech je dlouhodobý pronájem. Jedná se o nejtradičnější způsob. Dlouhodobý pronájem bývá většinou minimálně na 1 rok. Během období pronájmu, máte pevně stanovený měsíční příjem z nájmu a pokud seženete dobrého nájemníka, tak se jedná o velice časově nenáročný způsob výdělku.
Airbnb
Můžete také vyzkoušet krátkodobý pronájem ve formě Airbnb. Svou nemovitost budete pronajímat krátkodobě v řádu několika dní, takže za měsíc se může vystřídat několik nájemníků. Výhoda oproti dlouhodobému pronájmu je výše nájemného. Příjmy z krátkodobých pronájmů jsou několikrát vyšší než u dlouhodobého. Je to ale vše vykompenzováno starostmi. O krátkodobý pronájem se musíte pravidelně starat. Funguje to spíše jako hotel. Po každém nájemci musíte připravit byt pro dalšího a také musíte s nájemci komunikovat, většinou v cizím jazyce. A také jsou velký problém sousedé, neboť nájemci jsou převážně turisté na dovolené, a střídá se jich tam několik měsíčně, takže to může pro ostatní obyvatele domu být velice nepříjemné.
Dlouhodobá investice
Opět se jedná o tradičnější formu výdělku. Jde o to, že byt koupíte za nějakou cenu, a doufáte, že za několik let se jeho cena zvýší (nejlépe překoná inflaci).
Měl bych investovat do nemovitostí?
Než začnete investovat do nemovitostí, měli byste se důkladně seznámit se všemi riziky. Nemovitosti jsou finančně velice nákladné, takže nezapomeňte si udělat důkladný plán, jak případně nemovitost zaplatit. Osobně si myslím, že nemovitosti jsou dobrá investice, ale zároveň hrozně velký závazek, proto bych před tím, než začnete doporučil poradit se s finančním poradcem.
Doufám, že Vám můj příspěvek Způsoby jak investovat do nemovitostí? pomůže.
Pokud máte nějaké připomínky nebo námitky k článku, stejně tak nápady, co v článku ještě zmínit nebo návrhy na další články, nebojte se napsat komentář.